Σε 60σέλιδη έκθεσή της με τίτλο «Housing Market Developments in Cyprus», η Κομισιόν καταλήγει στο συμπέρασμα πως η ύπαρξη μεγάλου όγκου «κόκκινων» δανείων οδηγεί σε μείωση στην τιμή των ακινήτων. Σύμφωνα με την Κομισιόν, ο όγκος των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων, όχι μόνο καταδεικνύει απλά τη μείωση των πιστώσεων που χορηγούνται, αλλά αντανακλά επίσης την πίεση που ασκείται στα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις για να εκποιηθούν τα ακίνητα που αποτελούν εξασφαλίσεις για δάνεια που δεν εξυπηρετούνται, με συνεπακόλουθο την αύξηση της προσφοράς ακινήτων.
Επιπρόσθετα η Κομισιόν υπογραμμίζει πως η μείωση της τιμής των ακινήτων αποτέλεσε κίνητρο για αύξηση του αριθμού των στρατηγικών κακοπληρωτών, ειδικά στις περιπτώσεις που η εξασφάλιση για την παραχώρηση δανείου αφορούσε την πρώτη κατοικία. Προσθέτει, παράλληλα, ότι η ανάκαμψη της τιμής των εξασφαλίσεων αυξάνει το εύρος των διαθέσιμων επιλογών αναδιάρθρωσης δανείων και διευκολύνει τη διάθεση περιουσιακών στοιχείων ως μέσο απομόχλευσης τόσο για νοικοκυριά όσο και για επιχειρήσεις.
Πάνω μέχρι 37%
Με αφορμή την έκθεση της Κομισιόν, επικοινωνήσαμε με ειδικούς για να μας αναφέρουν τις εκτιμήσεις τους για το πώς θα κινηθεί η αγορά ακινήτων στην Κύπρο μέχρι το 2022 και κατά πόσον θεωρούν ότι είναι βάσιμες οι ευρωπαϊκές επισημάνσεις. Σύμφωνα με τον εκτιμητή ακινήτων, Πόλυ Κουρουσίδη, που μίλησε στη «Σ», οι πωλήσεις οικιστικών ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 60%, συγκρίνοντας το 2007 και το 2009, επηρεαζόμενες κυρίως από την ευρωπαϊκή οικονομική κρίση, που είχε ως αποτέλεσμα να μειωθεί δραστικά η ξένη ζήτηση.
Αυτό, όπως μας εξήγησε, συνεχίστηκε και επιδεινώθηκε το 2013, με τη χρηματοπιστωτική κρίση που έπληξε και την Κύπρο. «Οι τιμές οικιστικών ακινήτων στα αστικά κέντρα (δήμοι επαρχιών) υπολογίζεται ότι μειώθηκαν από το 2008 μέχρι το 2015 κατά 30%, αλλά από το 2005 μέχρι το τέλος του 2017 συνολικά σημειώθηκε αύξηση κατά 17,5%».
Η εταιρεία Polys Kourousides & Associates LLC, λαμβάνοντας υπόψη την πορεία του ποσοστού ανεργίας, πληθωρισμού, μείωση επιτοκίων, αύξηση του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος και το ιστορικό πωλήσεων, ετοίμασε τρία σενάρια σχετικά με την πορεία των τιμών των οικιστικών ακινήτων (βλ. πίνακα δίπλα). Όπως θα διαπιστώσετε, ακόμη και στο πιο απαισιόδοξο σενάριο, αναμένουμε αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην επόμενη πενταετία. «Η αύξηση θα κυμανθεί από το 28% μέχρι το 37% μέχρι το 2022», σύμφωνα με τον κ. Κουρουσίδη.
Αύξηση εισοδήματος για τους Κυπρίους
Σύμφωνα πάντα με τον ίδιο, η μείωση επιτοκίων και ανεργίας θα έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των Κυπρίων με αποτέλεσμα την επιδίωξη αγοράς κατοικίας (διαμερίσματα, μικρά σπίτια) κυρίως από νεαρά ζευγάρια που, λόγω της κρίσης, δεν μπορούσαν τα προηγούμενα χρόνια. «Από την άλλη η προσπάθεια για μείωση των NPLs θα αυξήσει τις εκποιήσεις, οι οποίες θα πιέσουν τις τιμές μη “εμπορεύσιμων” όμως ακινήτων (γεωργικά, περίκλειστα τεμάχια και ακίνητα εκτός αστικών κέντρων). Σε αυτά τα ακίνητα εκτιμώ ότι η μείωση θα κυμανθεί ανάλογα της περιοχής και του είδους των ακινήτων κοντά στο 20%», υπογράμμισε.
Οι πωλήσεις σε ξένους
Προχωρώντας ένα βήμα παραπέρα, ο κ. Κουρουσίδης ανέφερε ότι έχει δείξει πως η κυπριακή αγορά ακινήτων επηρεάζεται άμεσα από την ξένη ζήτηση, κάτι το οποίο μεταφράζεται πως σε περιόδους μειωμένου ενδιαφέροντος από ξένους, μειώνονται και οι τιμές. «Το 2007, όταν οι πωλήσεις σε ξένους έφτασαν τις 17.000, είχαμε το φαινόμενο φούσκας με κύριους αγοραστές από Ηνωμένο Βασίλειο και Ρωσία και όταν αυτή η ζήτηση μειώθηκε, οδηγηθήκαμε στην κρίση στην κτηματαγορά. Από το 2013 και εντεύθεν οι πωλήσεις σε ξένους αυξήθηκαν, με αποτέλεσμα να παρατηρηθεί η ανάκαμψη στην κτηματαγορά», ανέφερε.
Έκρηξη και στα ενοίκια
Τι μέλλει γενέσθαι όμως με τις τιμές των ενοικίων στην Κύπρο σήμερα; Όπως ανέφερε στη «Σ» η Μαρία Μέση, Chartered Valuations Surveyor, οι τιμές των ενοικίων οικιστικών μονάδων στη Λεμεσό και Λευκωσία σημείωσαν μία ραγδαία αύξηση από το τέλος του 2016 μέχρι σήμερα, η οποία σε κάποιες περιπτώσεις φθάνει και μέχρι το 50%.
«Αυτό οφείλεται κυρίως στην οικονομική κρίση των προηγούμενων χρόνων, η οποία πάγωσε τις καινούργιες αναπτύξεις από τη μια και από την άλλη οδήγησε περισσότερο κόσμο στην ενοικίαση αντί στην αγορά λόγω δυσκολίας στην εξεύρεση δανειοδότησης. Αυτό σε συνάρτηση με την αύξηση των φοιτητών κυρίως εξ Ελλάδος στη Λευκωσία αλλά και των ξένων εργαζόμενων στη Λεμεσό (Forex, Shipping etc) αλλά και φοιτητών στο κέντρο Λεμεσού λόγω ΤΕΠΑΚ, ώθησαν τη ζήτηση και συνάμα τα ενοίκια σε επίπεδα που η αγορά πλέον δεν μπορεί ν’ αντεπεξέλθει», είπε.
Η κα Μέση πρόσθεσε ότι «υπολογίζουμε αυτή η τάση να συνεχιστεί για ακόμη δύο με τρία χρόνια αλλά στην συνέχεια να απαλυνθεί το πρόβλημα λόγω των καινούργιων αναπτύξεων από την μία αλλά και την ευκολότερη και φθηνότερη πρόσβαση σε δανεισμό από την άλλη που θα οδηγήσει αρκετούς στην αγορά καινούργιων μονάδων», κατέληξε.
Να σημειωθεί ότι τα διαμερίσματα, τα οποία έχουν θέα τη θάλασσα, έχουν υψηλότερες τιμές περίπου κατά €100-€200. Τα διαμερίσματα τα οποία βρίσκονται στον παραλιακό έχουν κατά πολύ πιο υψηλές τιμές και δεν μπορεί να προσδιοριστούν λόγω τον πιο κάτω παραγόντων. Οι τιμές διακυμαίνονται, μεταξύ άλλων, αναλόγως ποιότητας, ηλικίας της μονάδας, εάν είναι επιπλωμένα, και περιοχής.
Επισημάνσεις Κομισιόν
Η Κομισιόν, από την πλευρά της, στην έκθεσή της εκτιμά πως οι υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης θα βοηθούσαν επίσης στην απόσβεση με την αύξηση της επενδυτικής αξίας των κατοικιών. «Η άρση των υφιστάμενων εμποδίων για την περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς ενοικίασης θα συμβάλει στην αύξηση των αποδόσεων ενοικίασης και στην αύξηση της επενδυτικής αξίας των κατοικιών. Με την άνοδο του τουρισμού στην Κύπρο, η ζήτηση για ενοικίαση έχει αυξηθεί, ιδιαίτερα στις παράκτιες περιοχές. Η υπέρβαση της μη ρυθμιζόμενης προσφοράς, όσον αφορά την ποιότητα και τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις, μπορεί επίσης να αποβεί επιζήμια για την αγορά, επομένως πρέπει να δοθεί προσοχή στον τρόπο με τον οποίο εξελίσσεται αυτή η αγορά», καταλήγει.
